Tim Gurner:房地产市场处于繁荣、萧条还是停滞?

Tim Gurner:房地产市场处于繁荣、萧条还是停滞?

九月 22
17:42 2019

domain网站报道,澳著名房地产开发商Tim Gurner于上周(13日)发文参与房地产市场趋势变化的辩论。

他表示,自己进入大学的第一堂课,就是教授在讲述,价格最终会对一个基本的经济概念作出反应——供需。他还表示,当今环境下,价格受简单的供需关系影响较小,而更多地是受政府以及银行的监管和干预。

Tim Gurner:合理揣测相关言论

这位房地产开发商Gurner先生虽37岁,但却在2018年的个人财富额高达4.31亿美元,且当时他在40岁以下的富豪榜上排名第五。他说, “怕被外界的各种炒作和噪音分散了注意力,就连自己偶尔也会战战兢兢地行动” 。他承认,即使是密切关注市场动向,经常接触市场上最优秀的人才,也很难阻挡有关 “泡沫破裂” 和 “供应过剩” 的相关言论。 “在过去的三年里,人们每天甚至每个小时都在揣测这些言论”。

他声明自己的身份,作为世界上最宜居城市的开发商之一,他表示,必须合理规避那些制造恐慌、媒体炒作和某些中介机构为达指标的各种言论,这些都是给正常且健康的房产市场制造的一种虚假市场氛围。“政府、开发商、消费者和相关当事人都需要一个警示,就是要密切关注现在市场的基本面,市场仍非常强劲,不要随便就被什么选票或各种论文、报纸等宣传的事件分心”。

Gurner先生坚信, “住房市场上并没有供过于求” 。他详细说明,的人口增长丝毫没有放缓的迹象,而现在对城市的人口增长问题不仅有些监管过度,还对骤增的人口有点措手不及。房产市场上的产品鱼龙混杂,可能有些地区过度开发了错误的产品等。但总体来说,他相信,作为一个多元化的开放城市,优质房源始终是供应不足。

ABS统计:强劲增长

ABS(统计局)数据显示,墨尔本每天新增327人,去年人口增长达12万人,居全澳第一。在过去三年中,大墨尔本地区人口增长了46万,增长30万,按目前的人口增长速度,墨尔本有望在未来六年内超过悉尼成为澳大利亚第一大城市,预计到2037年墨尔本城市人口将达到800万。

与此同时,澳大利亚城市发展研究所(UDIA, Urban Development Institute of Australia)的数据显示,2017年12月至2018年12月,墨尔本的废弃住宅项目数量从1743个增加了20倍,达到34126个;UDIA也显示了建筑许可与去年同期数字相比下降20%。Gurner先生阐述,不仅项目完工率低、建筑批建量也低,澳大利亚审慎监管局(APRA)、皇家委员会、银行体系和海外投资审查委员会买家政策等等,都让房市的发展前景没那么具备吸引力。这些都是对很多人来说,不能入市且一入市便胆小慎微等原因中的一部分。

SQM调查:空置率处于历史新低

房地产分析公司SQM Research最新数据显示,空置率正处于1.8%的创纪录低点。Gurner先生客观上讲,一场租金危机导致租金以每年逾2.1%的速度上涨。随着供应量枯竭,未来几年的租金涨幅将进一步上升。相比之下,3%的空置率被认为是一个稳定的市场。

Gurner先生提醒,分析完空置率得出未来几年租金上涨的结论后,再回头看看,当城市里没有创造足够的住房来维持人口增长带来的持续需求时,还会有什么事会发生?

维多利亚政府:印花税收入减少

Gurner先生发言,维多利亚时期的财政收入严重依赖房地产行业,该州44%以上的财政收入来源于房地产行业,仅印花税就占到其他总收入的24%以上。现由于政策干预致使房地产市场低迷,对就业和整体经济产生较大影响。

就在三个月前,维多利亚政府表示,由于印花税收入下降,预算出现了52亿的缺口,怎么解决这个问题?

解决办法一:根据协议开始对开发商征收印花税,这样也为买家制造了另一个供应障碍,并进一步推高楼价;

解决办法二:进一步提高对海外买家FIRB的税收,尽管取消该外买家购买期房的印花税优惠政策,但同时也限制银行等金融机构向海外买家放贷的政策,海外买家几乎很难再来购置物业,这也进一步导致投资者涌入断流。

“仔细搜索市场,寻找合适的机遇”

Gurner先生坚持自己5月份发表在《澳大利亚金融评论》上的言论,即降息(甚至降息到0%)都不能完全恢复人们对房地产市场的信心,除非重新放宽信贷市场并加大贷款等的流动性,否则房源供应量的短缺还是会继续损害市场经济,并不能使城市为进一步的人口增长做好充分的准备。

他最后表明,尽管事实如此,APRA和银行似乎一致决定须尽快放松信贷限制。但现在的问题在于,我们能否赶在租金危机前复原房源的供应链。但这时,如果特朗普、中国方面、英国退欧等其他的宏观因素造成当前的全球危机或衰退,不可否认的是,这些国际上的变化也会给澳大利亚的金融和银行体系带来巨大的压力,那之前做的各种增加房源的供给等都变得毫无意义。可对于那些对国际形势很了解的人们来说,那又何尝不是一个好时机呢。

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